A CNAE 6822-6/00 pode ser MEI? #
❌ Não pode. A CNAE 6822-6/00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária não consta no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI.
📌 O caminho é ME ou EPP.
⚠️ E a atividade exige inscrição no CRECI, como toda intermediação e administração imobiliária — nos termos da Lei nº 6.530/1978.
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⚠️ Anexo V ou Anexo III, conforme o Fator-R #
📊 Anexo: Anexo V ou Anexo III, conforme o Fator-R
📉 Alíquota: A partir de 15,5% no Anexo V, ou a partir de 6% no Anexo III.
⚖️ Base legal: a administração e a gestão estão nomeadas no art. 18, §5º-D, inciso I, da LC nº 123/2006 — “administração e locação de imóveis de terceiros” —, atividade do Anexo III sujeita ao Fator-R pelo §5º-M: com folha abaixo de 28% da receita, a tributação é pelo Anexo V. A tributação passa ao Anexo III quando a folha dos últimos 12 meses atinge 28% ou mais da receita bruta (§5º-J).
📌 O resultado prático é o mesmo das atividades do §5º-I — Anexo V ou III conforme o Fator-R —, mas o fundamento é próprio: a administração de imóveis de terceiros tem inciso específico no §5º-D, e não depende da regra geral de “administração” do §5º-I.
💡 A administradora imobiliária costuma ter folha relevante — equipe de atendimento, cobrança, vistoria e jurídico. Muitas atingem naturalmente os 28% e operam no Anexo III. Vale calcular, porque a diferença é de quase 10 pontos.
🚨 A receita é a taxa de administração, não o aluguel #
Este é o ponto mais importante da página, e o erro mais caro quando mal compreendido.
🔹 O aluguel recebido do inquilino não é receita da administradora. Ele pertence ao proprietário, e a administradora apenas o recebe e repassa.
🔹 A receita bruta da administradora é a taxa de administração — tipicamente um percentual sobre o aluguel —, mais taxas de intermediação, vistoria e serviços cobrados à parte.
📌 Numa carteira com R$ 2 milhões de aluguéis administrados por ano e taxa de 10%, a receita bruta é de R$ 200 mil, não de R$ 2,2 milhões.
⚠️ Lançar o aluguel integral como receita infla artificialmente o faturamento, acelera a subida de faixa no Simples e pode levar ao desenquadramento por estouro de limite — sobre valores que nunca foram da empresa.
💡 O que sustenta a segregação é o contrato de administração e a escrituração, com os valores de terceiros registrados em conta própria e repassados. É o mesmo princípio da consignação de veículos, da Lei do Salão-Parceiro e da parceria de bilheteria — quando o valor arrecadado não é integralmente seu, o contrato é o que sustenta a segregação.
⚠️ Administrar imóvel ou administrar condomínio? Divisões diferentes #
📌 São atividades vizinhas e frequentemente exercidas pela mesma empresa, mas a CNAE as separa:
🔹 Gestão da propriedade imobiliária (esta CNAE) — administrar imóveis para o proprietário: locação, cobrança, repasse, vistoria, manutenção. Divisão 68.
🔹 Condomínios prediais (8112-5/00) — administrar o condomínio para o conjunto de condôminos: rateio, assembleia, funcionários, prestação de contas. Divisão 81.
⚠️ Administradora que faz as duas coisas precisa das duas CNAEs, com receitas segregadas — e, na administração de condomínio, há ainda a atenção aos valores de terceiros, já que a taxa condominial também não é receita da administradora.
O que você pode fazer com essa CNAE? #
✔️ Segundo o IBGE, esta subclasse compreende a gestão e administração da propriedade imobiliária, por contrato ou comissão.
Na prática, isso abrange:
- Administração de imóveis de terceiros
- Gestão de carteira de locações
- Cobrança de aluguéis e repasse ao proprietário
- Vistorias de entrada e saída
- Gestão de contratos e renovações
- Administração de shopping centers e centros comerciais
- Gestão de carteira imobiliária para fundos e investidores
O que você NÃO pode fazer com essa CNAE? #
❌ Esta subclasse não compreende:
- Corretagem no aluguel de imóveis (6821-8/02) — a intermediação da locação, exclusão expressa do IBGE
- Corretagem na compra e venda (6821-8/01)
- Condomínios prediais (8112-5/00)
- Aluguel de imóveis próprios (6810-2/02) — administrar o próprio imóvel não é esta CNAE
- Operação de apart-hotéis e flats (5510-8/02) — com serviços hoteleiros, é hospedagem
- Incorporação imobiliária (4110-7/00) — vedada ao Simples
⚠️ A distinção com o apart-hotel merece nota. Administrar unidades com serviços de hospedagem — recepção, limpeza, enxoval — é atividade hoteleira (5510-8/02), no Anexo III sem Fator-R. Administrar contratos de locação é esta CNAE, no Anexo V ou III com Fator-R. Mecânicas tributárias diferentes para operações que convivem no mesmo prédio.
O que são Descritores? #
Os Descritores são os termos que o IBGE associa a cada CNAE, usados para identificar a atividade no cadastro.
📌 Descritores oficiais da CNAE 6822-6/00 incluem:
- Administração de imóveis de terceiros — serviços de
- Gestão da propriedade imobiliária — serviços de
- Administradora de imóveis
- Administração de shopping center — serviços de
💼 Tem uma administradora de imóveis?
A Carmelitas Contabilidade cuida da abertura do CNPJ, do cálculo do Fator-R e da escrituração dos valores de terceiros — que aqui é o que impede o faturamento de ser inflado por aluguéis que nunca foram da empresa. 🔑💙
