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6810-2/01 Compra e venda de imóveis próprios

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A CNAE 6810-2/01 pode ser MEI? #

❌ Não pode. A CNAE 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios não consta no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI.

📌 O caminho é ME ou EPP.

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Tributação no Simples Nacional #

📊 Anexo: Anexo I (comércio), sem a parcela de ICMS
📉 Alíquota: A partir de 4% na tabela do Anexo I, reduzida pela exclusão do ICMS. O Fator-R não se aplica.

⚖️ Base: a Receita Federal, em solução de consulta da COSIT, entendeu que, para a empresa que compra e revende imóveis próprios, o imóvel é mercadoria — e a receita se tributa no Anexo I. Como a alienação de imóvel não está no campo do ICMS, o percentual do ICMS é retirado da alíquota do DAS.

✅ Não há vedação do art. 17 da LC nº 123/2006 para a compra e venda de imóveis próprios — ao contrário do loteamento, da incorporação e da locação de imóveis próprios, que são vedados.

⚠️ Mas atenção: para a empresa que compra e revende imóveis, o imóvel é estoque, não ativo imobilizado. A natureza da operação muda a escrituração e a apuração.

🚨 A base de cálculo é o valor da venda, não o lucro #

📌 Este é o ponto que define a viabilidade do negócio no Simples, e ele repete a lógica que registrei na revenda de veículos usados.

🔹 No Simples Nacional, a base é a receita bruta — o valor integral de cada imóvel vendido, não a margem entre compra e venda.

📌 Exemplo: você compra um imóvel por R$ 400 mil e vende por R$ 500 mil. A margem é de R$ 100 mil, mas a receita declarada é R$ 500 mil.

⚠️ Duas consequências pesadas:

1️⃣ A alíquota efetiva sobre a margem é muito maior do que parece. Numa margem de 20%, mesmo 3% sobre a venda equivalem a 15% sobre o lucro bruto — e a alíquota sobe à medida que a receita acumulada avança nas faixas.

2️⃣ O limite de R$ 4,8 milhões é consumido pelo valor dos imóveis, não pela margem. Dez imóveis de R$ 500 mil esgotam o teto — com margem real de R$ 1 milhão.

💡 Por isso operações imobiliárias de volume costumam avaliar Lucro Presumido ou Real, onde há percentuais de presunção próprios para a atividade imobiliária e a tributação se aproxima mais do resultado.

⚠️ E a comparação precisa ser feita antes, porque o desenquadramento por estouro de limite chega rápido e retroage ao início do ano seguinte.

⚠️ Comprar e vender imóvel é atividade empresarial — ou ganho de capital? #

📌 A distinção é anterior à escolha do regime, e define se existe empresa ou não:

🔹 Venda eventual de imóvel pela pessoa física — patrimônio pessoal alienado — é ganho de capital, com alíquotas progressivas próprias e regras específicas de isenção.

🔹 Compra e venda habitual, com intuito de lucro — adquirir para revender, com frequência e organização — é atividade empresarial, e é esta CNAE.

⚠️ A habitualidade é o critério. Quem compra, reforma e revende imóveis de forma recorrente exerce atividade econômica, ainda que não tenha CNPJ — e a Receita pode caracterizar a operação como empresarial.

💡 É o mesmo raciocínio que separa o investidor do comerciante, e vale avaliar antes que o volume de operações defina a resposta por você.

⚠️ Incorporar é outra coisa — e é vedada ao Simples #

📌 Comprar pronto e revender é esta CNAE, com Simples permitido.

❌ Incorporar — adquirir terreno, construir unidades e vendê-las — é incorporação imobiliária (4110-7/00), que consta do Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018 e é impeditiva ao Simples Nacional.

⚠️ A consequência é severa: por ser atividade vedada, exercê-la exclui a empresa do regime inteiro — não apenas aquela receita.

💡 É distinção que importa a quem compra terreno para construir e vender, operação comum entre pequenos construtores: o enquadramento correto é a incorporação, e ela não cabe no Simples.

O que você pode fazer com essa CNAE? #

✔️ Segundo o IBGE, esta subclasse compreende a compra e venda de imóveis próprios.

Na prática, isso abrange:

  • Compra e venda de apartamentos próprios
  • Compra e venda de casas próprias
  • Compra e venda de terrenos próprios
  • Aquisição de imóveis para revenda
  • Venda de imóveis recebidos em dação ou permuta

O que você NÃO pode fazer com essa CNAE? #

❌ Esta subclasse não compreende:

⚠️ A fronteira com a corretagem define a ordem de grandeza da receita. Numa venda de R$ 500 mil: comprando e revendendo, a receita bruta é de R$ 500 mil; intermediando com 6% de comissão, é de R$ 30 mil. Mesma venda, dezesseis vezes de diferença na base de cálculo.

O que são Descritores? #

Os Descritores são os termos que o IBGE associa a cada CNAE, usados para identificar a atividade no cadastro.

📌 Descritores oficiais da CNAE 6810-2/01:

  • Compra e venda de imóveis próprios
  • Apartamentos próprios — compra e venda de
  • Casas próprias — compra e venda de
  • Terrenos próprios — compra e venda de
  • Imóveis próprios — compra e venda de

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A Carmelitas Contabilidade faz o comparativo entre Simples, Lucro Presumido e Real — que neste setor, pela base ser o valor da venda e não a margem, costuma apontar para fora do Simples. 🏢💙

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