--- title: "6822-6/00 Gestão e administração da propriedade imobiliária" description: "### **A CNAE 6822-6/00 pode ser MEI?** ❌ **Não pode.** A CNAE 6822-6/00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária **não consta no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018**, que lista as ocupações permitidas ao MEI. 📌 O caminho…" url: "https://carmelitas.com.br/cnae/6822-6-00-gestao-e-administracao-da-propriedade-imobiliaria/" updated: "2026-11-03" category: CNAE / 68 ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS --- # 6822-6/00 Gestão e administração da propriedade imobiliária ### **A CNAE 6822-6/00 pode ser MEI?** ❌ **Não pode.** A CNAE 6822-6/00 – Gestão e administração da propriedade imobiliária **não consta no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018**, que lista as ocupações permitidas ao MEI. 📌 O caminho é **ME** ou **EPP**. ⚠️ **E a atividade exige inscrição no CRECI**, como toda intermediação e administração imobiliária — nos termos da [Lei nº 6.530/1978](https://carmelitas.com.br/cnae/6821-8-01-corretagem-na-compra-e-venda-e-avaliacao-de-imoveis/). 👉 [Fale com a Carmelitas e formalize sua atividade do jeito certo](https://carmelitas.com.br/abrir-empresa/) --- ### **⚠️ Anexo V ou Anexo III, conforme o Fator-R** 📊 **Anexo:** **Anexo V ou Anexo III**, conforme o Fator-R 📉 **Alíquota:** A partir de **15,5%** no Anexo V, ou a partir de **6%** no Anexo III. ⚖️ **Base legal:** a **administração e a gestão** estão nomeadas no art. 18, **§5º-D, inciso I**, da LC nº 123/2006 — "administração e locação de imóveis de terceiros" —, atividade do Anexo III sujeita ao Fator-R pelo §5º-M: com folha abaixo de 28% da receita, a tributação é pelo **Anexo V**. A tributação passa ao **Anexo III** quando a folha dos últimos 12 meses atinge **28% ou mais** da receita bruta (§5º-J). 📌 **O resultado prático é o mesmo das atividades do §5º-I** — Anexo V ou III conforme o Fator-R —, mas o fundamento é próprio: a administração de imóveis de terceiros tem inciso específico no §5º-D, e não depende da regra geral de "administração" do §5º-I. 💡 **A administradora imobiliária costuma ter folha relevante** — equipe de atendimento, cobrança, vistoria e jurídico. Muitas atingem naturalmente os 28% e operam no Anexo III. Vale calcular, porque a diferença é de quase 10 pontos. --- ### **🚨 A receita é a taxa de administração, não o aluguel** Este é o ponto mais importante da página, e o erro mais caro quando mal compreendido. 🔹 **O aluguel recebido do inquilino não é receita da administradora.** Ele pertence ao proprietário, e a administradora apenas o recebe e repassa. 🔹 **A receita bruta da administradora é a taxa de administração** — tipicamente um percentual sobre o aluguel —, mais taxas de intermediação, vistoria e serviços cobrados à parte. 📌 **Numa carteira com R$ 2 milhões de aluguéis administrados por ano e taxa de 10%**, a receita bruta é de **R$ 200 mil**, não de R$ 2,2 milhões. ⚠️ **Lançar o aluguel integral como receita** infla artificialmente o faturamento, acelera a subida de faixa no Simples e pode levar ao desenquadramento por estouro de limite — sobre valores que nunca foram da empresa. 💡 **O que sustenta a segregação é o contrato de administração e a escrituração**, com os valores de terceiros registrados em conta própria e repassados. **É o mesmo princípio da [consignação de veículos](https://carmelitas.com.br/cnae/4512-9-02-comercio-sob-consignacao-de-veiculos-automotores/), da [Lei do Salão-Parceiro](https://carmelitas.com.br/cnae/9602-5-01-cabeleireiros-manicure-e-pedicure/) e da [parceria de bilheteria](https://carmelitas.com.br/cnae/9003-5-00-gestao-de-espacos-para-artes-cenicas-espetaculos-e-outras-atividades-artisticas/)** — quando o valor arrecadado não é integralmente seu, o contrato é o que sustenta a segregação. --- ### **⚠️ Administrar imóvel ou administrar condomínio? Divisões diferentes** 📌 **São atividades vizinhas e frequentemente exercidas pela mesma empresa**, mas a CNAE as separa: 🔹 **Gestão da propriedade imobiliária (esta CNAE)** — administrar imóveis para o proprietário: locação, cobrança, repasse, vistoria, manutenção. Divisão **68**. 🔹 **Condomínios prediais (8112-5/00)** — administrar o condomínio para o conjunto de condôminos: rateio, assembleia, funcionários, prestação de contas. Divisão **81**. ⚠️ **Administradora que faz as duas coisas precisa das duas CNAEs**, com receitas segregadas — e, na administração de condomínio, há ainda a atenção aos **valores de terceiros**, já que a taxa condominial também não é receita da administradora. --- ### **O que você pode fazer com essa CNAE?** ✔️ Segundo o IBGE, esta subclasse compreende **a gestão e administração da propriedade imobiliária, por contrato ou comissão**. Na prática, isso abrange: - Administração de imóveis de terceiros - Gestão de carteira de locações - Cobrança de aluguéis e repasse ao proprietário - Vistorias de entrada e saída - Gestão de contratos e renovações - Administração de shopping centers e centros comerciais - Gestão de carteira imobiliária para fundos e investidores --- ### **O que você NÃO pode fazer com essa CNAE?** ❌ Esta subclasse não compreende: - **Corretagem no aluguel de imóveis (6821-8/02)** — a intermediação da locação, exclusão expressa do IBGE - **[Corretagem na compra e venda (6821-8/01)](https://carmelitas.com.br/cnae/6821-8-01-corretagem-na-compra-e-venda-e-avaliacao-de-imoveis/)** - **Condomínios prediais (8112-5/00)** - **Aluguel de imóveis próprios (6810-2/02)** — administrar o *próprio* imóvel não é esta CNAE - **[Operação de apart-hotéis e flats (5510-8/02)](https://carmelitas.com.br/cnae/5510-8-02-apart-hoteis/)** — com serviços hoteleiros, é hospedagem - **Incorporação imobiliária (4110-7/00)** — **vedada ao Simples** ⚠️ **A distinção com o apart-hotel merece nota.** Administrar unidades **com serviços de hospedagem** — recepção, limpeza, enxoval — é [atividade hoteleira (5510-8/02)](https://carmelitas.com.br/cnae/5510-8-02-apart-hoteis/), no Anexo III sem Fator-R. Administrar **contratos de locação** é esta CNAE, no Anexo V ou III com Fator-R. **Mecânicas tributárias diferentes para operações que convivem no mesmo prédio.** --- ### **O que são Descritores?** Os **Descritores** são os termos que o IBGE associa a cada CNAE, usados para identificar a atividade no cadastro. 📌 **Descritores oficiais da CNAE 6822-6/00 incluem:** - Administração de imóveis de terceiros — serviços de - Gestão da propriedade imobiliária — serviços de - Administradora de imóveis - Administração de shopping center — serviços de --- 💼 **Tem uma administradora de imóveis?** A **Carmelitas Contabilidade** cuida da abertura do CNPJ, do **cálculo do Fator-R** e da **escrituração dos valores de terceiros** — que aqui é o que impede o faturamento de ser inflado por aluguéis que nunca foram da empresa. 🔑💙 👉 [Clique aqui e fale com a nossa equipe](https://carmelitas.com.br/abrir-empresa/)