--- title: "6810-2/01 Compra e venda de imóveis próprios" description: "### **A CNAE 6810-2/01 pode ser MEI?** ❌ **Não pode.** A CNAE 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios **não consta no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018**, que lista as ocupações permitidas ao MEI. 📌 O caminho…" url: "https://carmelitas.com.br/cnae/6810-2-01-compra-e-venda-de-imoveis-proprios/" updated: "2026-10-31" category: CNAE / 68 ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS --- # 6810-2/01 Compra e venda de imóveis próprios ### **A CNAE 6810-2/01 pode ser MEI?** ❌ **Não pode.** A CNAE 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios **não consta no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018**, que lista as ocupações permitidas ao MEI. 📌 O caminho é **ME** ou **EPP**. 👉 [Fale com a Carmelitas e formalize sua atividade do jeito certo](https://carmelitas.com.br/abrir-empresa/) --- ### **Tributação no Simples Nacional** 📊 **Anexo:** **Anexo I** (comércio), **sem a parcela de ICMS** 📉 **Alíquota:** A partir de **4%** na tabela do Anexo I, reduzida pela exclusão do ICMS. **O Fator-R não se aplica.** ⚖️ **Base:** a Receita Federal, em solução de consulta da **COSIT**, entendeu que, para a empresa que compra e revende imóveis próprios, **o imóvel é mercadoria** — e a receita se tributa no **Anexo I**. Como a alienação de imóvel não está no campo do ICMS, **o percentual do ICMS é retirado** da alíquota do DAS. ✅ **Não há vedação do art. 17 da LC nº 123/2006** para a compra e venda de imóveis próprios — ao contrário do [loteamento](https://carmelitas.com.br/cnae/6810-2-03-loteamento-de-imoveis-proprios/), da incorporação e da [locação de imóveis próprios](https://carmelitas.com.br/cnae/6810-2-02-aluguel-de-imoveis-proprios/), que são vedados. ⚠️ **Mas atenção:** para a empresa que compra e revende imóveis, o imóvel é **estoque**, não ativo imobilizado. A natureza da operação muda a escrituração e a apuração. --- ### **🚨 A base de cálculo é o valor da venda, não o lucro** 📌 **Este é o ponto que define a viabilidade do negócio no Simples**, e ele repete a lógica que registrei na [revenda de veículos usados](https://carmelitas.com.br/cnae/4511-1-02-comercio-a-varejo-de-automoveis-camionetas-e-utilitarios-usados/). 🔹 **No Simples Nacional, a base é a receita bruta** — o valor integral de cada imóvel vendido, não a margem entre compra e venda. 📌 **Exemplo:** você compra um imóvel por R$ 400 mil e vende por R$ 500 mil. A margem é de R$ 100 mil, mas **a receita declarada é R$ 500 mil**. ⚠️ **Duas consequências pesadas:** 1️⃣ **A alíquota efetiva sobre a margem é muito maior do que parece.** Numa margem de 20%, mesmo 3% sobre a venda equivalem a 15% sobre o lucro bruto — e a alíquota sobe à medida que a receita acumulada avança nas faixas. 2️⃣ **O limite de R$ 4,8 milhões é consumido pelo valor dos imóveis**, não pela margem. **Dez imóveis de R$ 500 mil esgotam o teto** — com margem real de R$ 1 milhão. 💡 **Por isso operações imobiliárias de volume costumam avaliar Lucro Presumido ou Real**, onde há percentuais de presunção próprios para a atividade imobiliária e a tributação se aproxima mais do resultado. ⚠️ **E a comparação precisa ser feita antes**, porque o desenquadramento por estouro de limite chega rápido e retroage ao início do ano seguinte. --- ### **⚠️ Comprar e vender imóvel é atividade empresarial — ou ganho de capital?** 📌 **A distinção é anterior à escolha do regime**, e define se existe empresa ou não: 🔹 **Venda eventual de imóvel pela pessoa física** — patrimônio pessoal alienado — é **ganho de capital**, com alíquotas progressivas próprias e regras específicas de isenção. 🔹 **Compra e venda habitual, com intuito de lucro** — adquirir para revender, com frequência e organização — é **atividade empresarial**, e é esta CNAE. ⚠️ **A habitualidade é o critério.** Quem compra, reforma e revende imóveis de forma recorrente exerce atividade econômica, ainda que não tenha CNPJ — e a Receita pode caracterizar a operação como empresarial. 💡 **É o mesmo raciocínio que separa o investidor do comerciante**, e vale avaliar antes que o volume de operações defina a resposta por você. --- ### **⚠️ Incorporar é outra coisa — e é vedada ao Simples** 📌 **Comprar pronto e revender** é esta CNAE, com Simples permitido. ❌ **Incorporar** — adquirir terreno, construir unidades e vendê-las — é **incorporação imobiliária (4110-7/00)**, que **consta do Anexo VI** da Resolução CGSN nº 140/2018 e é **impeditiva ao Simples Nacional**. ⚠️ **A consequência é severa:** por ser atividade vedada, exercê-la **exclui a empresa do regime inteiro** — não apenas aquela receita. 💡 **É distinção que importa a quem compra terreno para construir e vender**, operação comum entre pequenos construtores: o enquadramento correto é a incorporação, e ela não cabe no Simples. --- ### **O que você pode fazer com essa CNAE?** ✔️ Segundo o IBGE, esta subclasse compreende **a compra e venda de imóveis próprios**. Na prática, isso abrange: - Compra e venda de apartamentos próprios - Compra e venda de casas próprias - Compra e venda de terrenos próprios - Aquisição de imóveis para revenda - Venda de imóveis recebidos em dação ou permuta --- ### **O que você NÃO pode fazer com essa CNAE?** ❌ Esta subclasse não compreende: - **Incorporação de empreendimentos imobiliários (4110-7/00)** — **vedada ao Simples** - **[Corretagem na compra e venda de imóveis (6821-8/01)](https://carmelitas.com.br/cnae/6821-8-01-corretagem-na-compra-e-venda-e-avaliacao-de-imoveis/)** — intermediar negócio alheio - **[Aluguel de imóveis próprios (6810-2/02)](https://carmelitas.com.br/cnae/6810-2-02-aluguel-de-imoveis-proprios/)** - **[Loteamento de imóveis próprios (6810-2/03)](https://carmelitas.com.br/cnae/6810-2-03-loteamento-de-imoveis-proprios/)** — **vedado ao Simples** - **Construção de edifícios (4120-4/00)** — construir para terceiros é obra, no Anexo IV ⚠️ **A fronteira com a corretagem define a ordem de grandeza da receita.** Numa venda de R$ 500 mil: comprando e revendendo, a receita bruta é de **R$ 500 mil**; intermediando com 6% de comissão, é de **R$ 30 mil**. Mesma venda, dezesseis vezes de diferença na base de cálculo. --- ### **O que são Descritores?** Os **Descritores** são os termos que o IBGE associa a cada CNAE, usados para identificar a atividade no cadastro. 📌 **Descritores oficiais da CNAE 6810-2/01:** - Compra e venda de imóveis próprios - Apartamentos próprios — compra e venda de - Casas próprias — compra e venda de - Terrenos próprios — compra e venda de - Imóveis próprios — compra e venda de --- 💼 **Compra e revende imóveis?** A **Carmelitas Contabilidade** faz o **comparativo entre Simples, Lucro Presumido e Real** — que neste setor, pela base ser o valor da venda e não a margem, costuma apontar para fora do Simples. 🏢💙 👉 [Clique aqui e fale com a nossa equipe](https://carmelitas.com.br/abrir-empresa/)