A CNAE 6821-8/02 pode ser MEI? #
❌ Não pode. A CNAE 6821-8/02 – Corretagem no aluguel de imóveis não consta no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI.
📌 E a atividade exige inscrição no CRECI, como toda intermediação imobiliária, nos termos da Lei nº 6.530/1978. O caminho é ME ou EPP.
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⚠️ Anexo V ou Anexo III, conforme o Fator-R #
📊 Anexo: Anexo V ou Anexo III, conforme o Fator-R
📉 Alíquota: A partir de 15,5% no Anexo V, ou a partir de 6% no Anexo III.
⚖️ Base legal: a corretagem é intermediação de negócios de terceiros, nomeada no art. 18, §5º-I, inciso VII, da LC nº 123/2006 — mesmo dispositivo da corretagem na compra e venda (6821-8/01). A tributação passa ao Anexo III quando a folha dos últimos 12 meses atinge 28% ou mais da receita bruta (§5º-J).
⚠️ Há divergência entre fontes sobre a aplicação do Fator-R nesta subclasse. A leitura que decorre do texto legal é a do §5º-I, inciso VII — e a diferença entre 15,5% e 6% justifica a análise do caso concreto.
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🚨 Intermediar ou administrar? A fronteira que o IBGE marca #
Esta é a distinção central da subclasse, e o IBGE a exclui expressamente:
🔹 Corretagem no aluguel (esta CNAE) — você aproxima locador e locatário, conduz a negociação, verifica garantias e fecha o contrato. A receita é a taxa de intermediação, normalmente o equivalente a um aluguel, paga uma vez.
🔹 Gestão e administração da propriedade (6822-6/00) — você administra a locação ao longo do contrato: cobra, repassa, vistoria, acompanha. A receita é a taxa de administração, recorrente.
📌 A imobiliária típica faz as duas coisas — intermedeia a locação e depois administra o contrato. São duas CNAEs e duas receitas, com naturezas distintas: uma pontual, outra recorrente.
⚠️ E em ambas vale o princípio essencial: o aluguel que passa pela imobiliária não é receita dela. Pertence ao proprietário. A receita é apenas a comissão e a taxa.
💡 É o mesmo ponto desenvolvido na ficha da administração imobiliária — e a causa mais comum de faturamento inflado artificialmente no setor.
💰 As garantias locatícias e as receitas acessórias #
📌 A Lei nº 8.245/1991 prevê as modalidades de garantia da locação — caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo.
⚠️ E aqui há um ponto de atenção relevante:
🔹 A comissão recebida pela indicação de seguro-fiança é remuneração de corretagem de seguros, atividade da divisão 66 — com CNAE própria e exigência de registro na SUSEP.
🔹 Valores de caução recebidos e mantidos em custódia não são receita: são valores de terceiros, com destinação vinculada nos termos da lei.
📌 Imobiliária que recebe comissão de seguradora precisa verificar o enquadramento dessa receita específica — ela não decorre da intermediação imobiliária.
O que você pode fazer com essa CNAE? #
✔️ Segundo o IBGE, esta subclasse compreende a intermediação no aluguel de imóveis de terceiros por agentes e corretores imobiliários sob contrato.
Na prática, isso abrange:
- Intermediação de locação residencial e comercial
- Captação de imóveis para locação
- Análise cadastral e de garantias do locatário
- Elaboração e fechamento de contratos de locação
- Taxa de intermediação locatícia
- Intermediação de locação por temporada
O que você NÃO pode fazer com essa CNAE? #
❌ Esta subclasse não compreende:
- Gestão e administração da propriedade imobiliária (6822-6/00) — exclusão expressa do IBGE
- Corretagem na compra e venda e avaliação (6821-8/01)
- Aluguel de imóveis próprios (6810-2/02) — alugar o seu imóvel não é corretagem
- Condomínios prediais (8112-5/00)
- Hospedagem de curta temporada (5590-6/99) — com serviços, é hospedagem, não locação
⚠️ A última exclusão merece atenção com o crescimento das plataformas. Intermediar locação por temporada é esta CNAE. Mas quem opera os imóveis com limpeza, enxoval e atendimento está prestando hospedagem (5590-6/99) — atividade diferente, com ISS e tributação própria.
O que são Descritores? #
Os Descritores são os termos que o IBGE associa a cada CNAE, usados para identificar a atividade no cadastro.
📌 Descritores oficiais da CNAE 6821-8/02 incluem:
- Corretagem no aluguel de imóveis — serviços de
- Intermediação no aluguel de imóveis de terceiros
- Locação de imóveis de terceiros — intermediação na
- Agente imobiliário na locação — serviços de
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