Reforma tributária e rendimentos de aluguel: o que muda para proprietários de imóveis?

O que muda na tributação dos aluguéis?

Antes da reforma tributária do consumo, a locação de imóveis não estava, em regra, sujeita ao ICMS nem ao ISS.
Para a pessoa física, o principal tributo incidente sobre o valor recebido era o Imposto de Renda.

No caso das empresas proprietárias de imóveis, também poderiam incidir IRPJ, CSLL, PIS e Cofins,
de acordo com o regime tributário adotado e as características da operação.

Com o novo modelo, a locação passou a ser considerada uma operação que pode estar sujeita ao IBS e à CBS.
ALei Complementar nº 214/2025 criou, porém, um regime específico para operações imobiliárias, com redução de alíquota, redutor social para determinadas locações residenciais e regras próprias de transição.

Na prática, haverá dois níveis de análise:

1. A tributação do rendimento pelo Imposto de Renda.
2. A possível incidência de IBS e CBS sobre a operação de locação.

Portanto, é incorreto afirmar que o IBS e a CBS simplesmente substituirão o Imposto de Renda sobre o aluguel.

Todo proprietário pessoa física pagará IBS e CBS?

Não. A pessoa física somente será considerada contribuinte regular do IBS e da CBS nas hipóteses previstas
na legislação.

No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, o enquadramento com base no ano-calendário
anterior exige o cumprimento simultâneo de dois requisitos:

• Receita total superior a R$ 240 mil no ano, considerando locações, cessões onerosas e arrendamentos.
• Operações envolvendo mais de três imóveis distintos.

Essas condições estão previstas no artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025.

O valor de R$ 240 mil deve ser atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei.
Por isso, ele não deve ser tratado como um limite nominal fixo para todos os anos.

Em termos práticos, uma pessoa física que alugue apenas um ou dois imóveis não se torna automaticamente
contribuinte do IBS e da CBS apenas porque recebe aluguéis.

Exemplo de enquadramento pelo ano anterior

Considere um proprietário que, no ano-calendário anterior:

• tenha alugado quatro imóveis distintos;
• tenha recebido R$ 300 mil de receita bruta com essas locações.

Nesse exemplo, os dois critérios estão presentes: receita acima do limite nominal original e mais de três
imóveis envolvidos.

Entretanto, antes de concluir pelo enquadramento, será necessário comparar a receita com o limite efetivamente
atualizado pelo IPCA para o período analisado.

Agora considere um proprietário que tenha recebido R$ 200 mil com quatro imóveis. Ele não preencheria
o requisito de receita.

Da mesma forma, quem tenha recebido R$ 250 mil com apenas dois imóveis não preencheria o critério de quantidade,
quando examinada exclusivamente a regra baseada no ano-calendário anterior.

A análise definitiva deverá observar:

• o limite corrigido pelo IPCA;
• o conceito regulamentar de imóveis distintos;
• a titularidade dos bens;
• possíveis situações de copropriedade;
• o período efetivo das locações;
• a existência de cessões onerosas ou arrendamentos.

É possível ser enquadrado durante o próprio ano?

A legislação também prevê o enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita com locação,
cessão onerosa ou arrendamento exceder em 20% o limite de receita estabelecido na regra geral.

Considerando apenas o valor nominal original, 20% sobre R$ 240 mil levaria a R$ 288 mil. Porém, como o limite
principal é atualizado pelo IPCA, o parâmetro aplicável durante o próprio ano também deve considerar essa correção.

Consequentemente, não é tecnicamente seguro utilizar permanentemente o valor de R$ 288 mil sem verificar
o limite atualizado para o período.

A redação dessa regra tem provocado interpretações diferentes sobre a necessidade de também existir mais de
três imóveis para o enquadramento ocorrido durante o próprio ano. Uma análise jurídica sobre o enquadramento dos aluguéis recebidos por pessoas físicas apresenta possíveis leituras do dispositivo.

Esses proprietários devem monitorar mensalmente:

• receita acumulada de aluguel;
• quantidade de imóveis envolvidos;
• contratos iniciados ou encerrados;
• recebimentos antecipados;
• reajustes contratuais;
• cessões e arrendamentos mantidos no período;
• eventual ultrapassagem do limite atualizado.

Qual será a alíquota de IBS e CBS sobre o aluguel?

A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Isso significa que o aluguel ficará sujeito a 30% das alíquotas de referência combinadas do IBS e da CBS,
e não à alíquota integral do novo sistema.

É importante não confundir redução de alíquota com desconto de 70% no valor do aluguel ou na base de cálculo.
A lógica geral pode ser representada pela seguinte fórmula:

A carga efetiva dependerá das alíquotas de referência vigentes em cada etapa de implementação do sistema.
Por essa razão, projeções que indiquem uma alíquota final exata devem ser tratadas como estimativas,
e não como um percentual definitivo aplicável a todos os contratos.

Também poderá haver aproveitamento de créditos de IBS e CBS, desde que o proprietário seja contribuinte
do regime regular e que as aquisições ou despesas cumpram os requisitos legais de creditamento.

A possibilidade concreta de crédito dependerá, entre outros fatores, de:

• natureza da despesa;
• vinculação com a atividade tributada;
• existência de documento fiscal válido;
• pagamento ou extinção do tributo na etapa anterior, conforme as regras aplicáveis;
• eventuais limitações previstas para o regime imobiliário.

Como funciona o redutor social no aluguel residencial?

Para a locação de imóveis residenciais, a legislação criou um redutor social de R$ 600 por imóvel,
aplicado sobre a base de cálculo de cada período de aluguel.

O mecanismo foi estabelecido no regime específico das operações com bens imóveis da Lei Complementar nº 214/2025. Uma explicação complementar pode ser consultada nesta análise sobre o redutor social de R$ 600 na locação residencial.

O redutor:

• diminui a base de cálculo do IBS e da CBS;
• não representa um pagamento ao proprietário;
• não é um crédito financeiro;
• não reduz diretamente o Imposto de Renda;
• não se aplica à locação comercial;
• somente possui efeito para quem estiver sujeito ao IBS e à CBS.

Se a pessoa física não for contribuinte do regime regular, não haverá IBS e CBS a calcular e,
consequentemente, não haverá necessidade de aplicar o redutor social.

Exemplo hipotético de cálculo

Considere as seguintes premissas meramente ilustrativas:

• aluguel residencial mensal: R$ 10.000;
• redutor social utilizado no exemplo: R$ 600;
• alíquota combinada hipotética de IBS e CBS: 28%;
• redução legal aplicável à locação: 70%;
• nenhum crédito aproveitado.

O cálculo real deverá considerar:

• alíquotas vigentes no período;
• atualização dos valores legais;
• eventual aproveitamento de créditos;
• natureza residencial ou comercial do imóvel;
• particularidades do contrato;
• fase do cronograma de transição.

O Imposto de Renda sobre aluguel deixa de existir?

Não. O Imposto de Renda continua incidindo sobre os rendimentos tributáveis de aluguel.

Quando uma pessoa física recebe aluguel de outra pessoa física ou de uma fonte situada no exterior,
o rendimento normalmente deve ser registrado no Carnê-Leão.

A Receita Federal explica em sua página sobre o pagamento mensal do Imposto de Renda pelo Carnê-Leão 
que o imposto devido deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

O contribuinte pode utilizar o serviço oficial de apuração do Carnê-Leão para registrar rendimentos, calcular o tributo e emitir o DARF. Os dados registrados também podem ser importados para a Declaração de Ajuste Anual.

Quando o aluguel é pago por uma pessoa jurídica a uma pessoa física, a fonte pagadora deve observar
as regras de retenção do Imposto de Renda.

A partir de janeiro de 2026, a legislação passou a prever uma redução do imposto mensal para determinados
rendimentos tributáveis. Segundo a tabela de tributação do IRPF para 2026 divulgada pela Receita Federal:

• rendimentos tributáveis mensais de até R$ 5.000 podem ter o imposto reduzido a zero;
• entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução diminui progressivamente;
• acima de R$ 7.350, não se aplica essa redução específica.

As regras foram introduzidas pela Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025.

Quais despesas podem reduzir o aluguel tributável no Imposto de Renda?

Na apuração do Imposto de Renda, determinados encargos relacionados ao imóvel podem ser excluídos do
rendimento de aluguel quando forem efetivamente pagos pelo proprietário e quando as condições legais
forem atendidas.

Entre os itens que normalmente precisam ser analisados estão:

• impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel;
• despesas de condomínio;
• despesas de cobrança ou administração imobiliária;
• aluguel pago pelo proprietário no caso de imóvel sublocado.

A possibilidade de exclusão depende de quem suportou economicamente a despesa e da existência de
documentação comprobatória.

Gastos com reformas, aquisição do imóvel, parcelas de financiamento e benfeitorias não devem ser
automaticamente tratados como deduções mensais do aluguel.

Alguns desses valores podem ter tratamento relacionado ao custo de aquisição do imóvel, com possível
impacto futuro no cálculo do ganho de capital, desde que cumpridos os requisitos fiscais e documentais.

Como funciona a transição em 2026?

O ano de 2026 integra a fase inicial de implementação do IBS e da CBS. A Receita Federal publicou orientações da reforma tributária para 2026 , incluindo regras sobre documentos fiscais, declarações, fase de teste e identificação dos contribuintes.

A partir de julho de 2026, as pessoas físicas que sejam contribuintes da CBS e do IBS devem possuir inscrição
no CNPJ para fins de apuração dos novos tributos.

Essa inscrição não transforma a pessoa física em pessoa jurídica. Ela funciona como uma identificação
cadastral destinada ao cumprimento das obrigações do novo sistema.

Em 30 de julho de 2026, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS também divulgaram um cronograma de implementação dos documentos fiscais eletrônicos da reforma tributária .

As datas variam conforme o documento e o tipo de operação. Por isso, os contribuintes do setor imobiliário
devem acompanhar os atos específicos aplicáveis às locações.

Contratos antigos podem ter tratamento diferenciado?

A Lei Complementar nº 214/2025 prevê uma opção transitória para determinados contratos de locação celebrados
até 16 de janeiro de 2025.

Quando todas as condições legais forem atendidas, o contribuinte poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS
à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida.

Entre os requisitos que precisam ser verificados estão:

• contrato celebrado até 16 de janeiro de 2025;
• prazo determinado;
• comprovação da data da assinatura;
• assinatura eletrônica ou reconhecimento de firma, conforme o caso;
• atendimento às exigências adicionais aplicáveis às locações não residenciais;
• utilização do benefício apenas dentro do período admitido pela legislação.

Uma análise sobre o regime de transição dos contratos de locação detalha os requisitos e alerta que o tratamento favorecido não alcança automaticamente prorrogações contratuais.

A opção exige comparação cuidadosa. Embora a alíquota de 3,65% possa parecer vantajosa, o regime transitório
pode limitar o aproveitamento de créditos e produzir efeitos diferentes do regime regular.

Pessoa física ou holding imobiliária: qual será mais vantajosa?

A reforma tributária não torna automaticamente uma holding imobiliária mais vantajosa. Também não significa
que manter os imóveis na pessoa física será sempre a melhor decisão.

A comparação deve considerar:

• valor anual dos aluguéis;
• quantidade de imóveis;
• finalidade residencial ou comercial;
• custos de manutenção e administração;
• aproveitamento de créditos de IBS e CBS;
• regime tributário da pessoa jurídica;
• incidência de IRPJ e CSLL;
• tributação aplicável à distribuição de lucros e dividendos;
• custos contábeis e administrativos;
• planejamento sucessório;
• intenção de vender os imóveis;
• eventual incidência de ITBI;
• custos cartorários;
• ganho de capital em uma possível transferência patrimonial.

Transferir imóveis para uma empresa apenas com o objetivo genérico de pagar menos impostos pode resultar
em custos imediatos e consequências patrimoniais não previstas.

A decisão deve ser precedida de uma simulação que compare, pelo menos:

1. manutenção dos imóveis na pessoa física;
2. exploração dos imóveis por pessoa jurídica;
3. regime regular de IBS e CBS;
4. eventual regime transitório;
5. efeitos sucessórios e patrimoniais;
6. custos da transferência e da manutenção da estrutura.

O que os proprietários devem fazer agora?

Para se preparar para as novas regras, é recomendável:

1. Mapear todos os imóveis, inclusive os mantidos em copropriedade.
2. Separar imóveis residenciais, comerciais e de curta temporada.
3. Apurar as receitas recebidas por mês e por ano.
4. Revisar os contratos celebrados até 16 de janeiro de 2025.
5. Identificar quem suporta IPTU, condomínio e taxa de administração.
6. Organizar recibos, notas fiscais, contratos e comprovantes bancários.
7. Verificar eventual obrigação de inscrição no CNPJ.
8. Acompanhar os documentos fiscais exigidos para o setor imobiliário.
9. Simular a tributação na pessoa física e na pessoa jurídica.
10. Revisar as cláusulas tributárias dos novos contratos.
11. Monitorar os limites de receita atualizados pelo IPCA.
12. Evitar repasses automáticos ao inquilino sem análise contratual e jurídica.

Já proprietários com maior receita e maior quantidade de imóveis deverão acompanhar:

• limites de enquadramento;
• inscrição cadastral;
• documentos fiscais;
• possibilidade de utilização de créditos;
• redutor social;
• contratos sujeitos à regra de transição;
• cronograma de implementação do IBS e da CBS.

O ponto central é evitar decisões baseadas apenas em percentuais divulgados de forma genérica.
A carga efetiva dependerá do perfil do proprietário, dos contratos, das despesas, da destinação dos imóveis
e das regras vigentes em cada etapa da transição.