A cobrança de taxas extras em condomínios costuma gerar dúvidas, resistências e até conflitos entre moradores e a administração. Afinal, em que situações ela é permitida? O que diz a legislação? Como o síndico ou a administradora devem proceder para que a cobrança seja legítima, eficaz e transparente?
Neste artigo, você vai entender quando e como uma taxa extra pode ser aprovada e cobrada legalmente, além de orientações práticas para garantir comunicação clara e sem desgastes com os condôminos.
⚖️ Quando é legal cobrar taxa extra em condomínio?
De acordo com o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e a jurisprudência consolidada, taxas extras podem ser cobradas desde que:
- Haja aprovação em assembleia condominial com quórum mínimo exigido, conforme o tipo de despesa;
- Seja justificada por despesas extraordinárias, ou seja, aquelas não previstas na taxa condominial ordinária;
- Esteja devidamente registrada em ata assinada e arquivada;
Exemplos de despesas que justificam taxa extra:
- Obras de grande porte (reforma de fachada, impermeabilização, troca de elevadores)
- Reposição de fundo de reserva
- Pagamento de dívidas judiciais ou multas
- Reposição de caixa em caso de inadimplência crítica
- Aquisição emergencial de equipamentos ou adequações legais (ex: AVCB)
📌 Tipos de taxa extra mais comuns
- Rateio emergencial: valor dividido igualmente entre unidades para cobrir urgência (ex: vazamento estrutural).
- Fundo de obras ou benfeitorias: valor parcelado para custear melhorias (ex: salão de festas, portaria eletrônica).
- Fundo de inadimplência: cobertura de cotas não pagas por condôminos inadimplentes.
- Taxa de contribuição extra ordinária: prevista para projetos não usuais, com planejamento orçamentário definido.
🧾 O que a assembleia precisa deliberar?
Para que a cobrança seja válida, a assembleia deve deliberar sobre:
- Motivo e justificativa da taxa extra
- Valor total estimado e valor individual por unidade
- Forma de pagamento (à vista ou parcelado)
- Prazo e início da cobrança
- Consequências do não pagamento (multas, juros etc.)
Importante: tudo isso deve constar na ata da assembleia, que deve ser enviada a todos os condôminos.
📣 Como comunicar corretamente a cobrança da taxa extra
A comunicação clara evita ruídos, insatisfações e até ações judiciais. Veja o que deve constar no aviso aos condôminos:
✔️ Finalidade da taxa e benefício para o condomínio
✔️ Valor individual e cálculo do rateio
✔️ Forma e vencimento da cobrança
✔️ Canal para esclarecimento de dúvidas
✔️ Referência à ata da assembleia que aprovou a medida
Use linguagem acessível, objetiva e transparente. Se possível, inclua demonstrativos e orçamentos.
❌ O que não pode ser feito
- Cobrar taxa sem aprovação formal em assembleia
- Alterar o valor posteriormente sem nova deliberação
- Penalizar condômino que discordou, se a decisão foi legítima
- Misturar taxa extra com cota condominial ordinária sem clareza
A taxa extra é uma ferramenta legal e necessária para garantir a manutenção, segurança e valorização do condomínio. Quando bem fundamentada, aprovada e comunicada, ela contribui para a boa gestão e para o bem-estar coletivo.
Síndicos, conselheiros e administradoras devem sempre priorizar a transparência, a legalidade e o diálogo com os condôminos.
